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在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國(guó)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。

工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

以上海市為例，2010年上海整個(gè)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租金走勢(shì)呈上漲態(tài)勢(shì)，其中第三季度的增長(zhǎng)幅度達(dá)到了年度高峰，租金均價(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)率高達(dá)1.65%。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。

首先是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的重壓，及商業(yè)地產(chǎn)“躍進(jìn)”的隱憂，國(guó)內(nèi)房企開(kāi)始將目光投入到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，大約有15%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目。其次，大量國(guó)際資本看準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)，紛紛加大對(duì)華投資力度，如普洛斯、安博置業(yè)、豐樹(shù)地產(chǎn)以及嘉民集團(tuán)。第三，私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資以及信托等融資手段進(jìn)入中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的融資方式。前瞻網(wǎng)分析認(rèn)為，投資主體熱衷于開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，與工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低有關(guān)。工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻與其他的地產(chǎn)門(mén)類(lèi)相比要低很多，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

分類(lèi)重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。特性投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。策劃工業(yè)地產(chǎn)策劃是對(duì)工業(yè)園區(qū)或倉(cāng)儲(chǔ)物流、廠房進(jìn)行前期考察立項(xiàng)，園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商推廣、進(jìn)駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌。工業(yè)地產(chǎn)策劃是區(qū)別于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)策劃等的另一新興地產(chǎn)策劃。目前我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)策劃市場(chǎng)不太成熟，需要不斷完善。工業(yè)地產(chǎn)策劃覆蓋我國(guó)西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)的多個(gè)工業(yè)重地。工業(yè)地產(chǎn)策劃，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務(wù)。

     開(kāi)發(fā)模式1.工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式

     目前我國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。

缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)�業(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

     2.工業(yè)地產(chǎn)商模式

     指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

     3.主體企業(yè)引導(dǎo)模式

     指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。

     4.綜合運(yùn)作模式

     上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

     5.私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式

     目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上揚(yáng)，其利潤(rùn)回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。

     盈利模式1.主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)

     投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。

     2.進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利

     項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類(lèi)企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目招商后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客商操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。

     3.通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利

     工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

     國(guó)內(nèi)發(fā)展

     1.我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起

     國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開(kāi)放、敞開(kāi)國(guó)門(mén)，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開(kāi)放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移；國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；

     政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類(lèi)以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

     2.我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

     1）我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，相對(duì)西方開(kāi)發(fā)較晚。

地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展

     工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒(méi)有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。

     圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，獲取更高的投資利潤(rùn)。

     2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問(wèn)題

     ①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門(mén)檻，來(lái)防止園區(qū)建設(shè)過(guò)多過(guò)濫。”

     ②招商引資機(jī)制不完善，來(lái)者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”

     ③貪大求洋，面子工程

     ④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。

     3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

     1）發(fā)展趨勢(shì)的影響因素

     ①政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)；

     ②市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視；

     ③發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；

     ④投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開(kāi)發(fā)的土地將會(huì)越來(lái)越少，國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的招商方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。

     2）中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

     ①政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。

     ②國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)客商需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客商;二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò)REITs包裝上市，融到大筆的資金。

     ③由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。

     商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

     招商法則：

1、營(yíng)商：從籌劃、管理、建設(shè)角度構(gòu)建項(xiàng)目招商資本

2、誘商：設(shè)置誘因，誘惑商家

3、引商：以造勢(shì)、喧勢(shì)的方式經(jīng)營(yíng)注意力

4、鏈商：打通產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，鏈接更廣泛的商家

5、聚商：以近交的方式，一次性網(wǎng)羅目標(biāo)商家

6、洽商：情感招商，攻心為上

7、招商：制定招商政策，深度誘惑商家

8、選商：選擇符合定位與業(yè)態(tài)的商家