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從3月31日起，業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓未滿五年、非唯一二手房時，應(yīng)提供房屋原值的相關(guān)證明憑證，依法按照轉(zhuǎn)讓住房所得20%計征個稅。對于確實(shí)未能核實(shí)房屋原值的，可以按房屋交易價格的1%征收個稅。昨日，市地稅局聯(lián)合市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》，明確北京“國五條”細(xì)則執(zhí)行后的納稅問題。

新政1

賣二手房需提供房屋原值憑證

公告明確，自2013年3月31日(含)起完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，辦理房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅納稅申報時，納稅人應(yīng)按照規(guī)定提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。

解讀：應(yīng)稅額為現(xiàn)值減去原值減去裝修費(fèi)

對于房屋原值的核定，根據(jù)房源情況不同，公告將全部可轉(zhuǎn)讓住房分為商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房五大類。其中，市場上占比最大的商品房的原值，為購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

同時，如果存在住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)憑證費(fèi)用，納稅人也需提交有關(guān)費(fèi)用憑證。能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個人所得稅稅款按照現(xiàn)值減去原值減去合理費(fèi)用余額的20%計算。

新政2

未能核定原值按交易額1%計征

如果業(yè)主已找不到當(dāng)初購房時的購房發(fā)票和納稅憑證該怎么辦？二十多年的老公房，已不記得購買價格又該如何計算個稅？

公告明確提出，納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對房屋原值進(jìn)行核實(shí)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

解讀：2005年后商品房都能查到原值

上海易居研究院副院長楊紅旭告訴記者，北京大概是從2005年開始建立房屋相關(guān)信息系統(tǒng)的，所以2005年之后的商品房，都能查到原值。而2005年之前的房子，本次也提出了明確計稅依據(jù)。

新政3

發(fā)票價納稅價不同按高者計征

這幾年來，二手房市場一直存在著“陰陽合同”，買賣雙方保留的購房合同上注明的是一個成交價，送到納稅、房管部門以及銀行的購房合同則是另外一個價格，且通常申報價格都低于實(shí)際成交價，以減少納稅金額。

公告專門提到了“陰陽合同”的問題，特意提出，納稅人同時提供購房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。也就是說，當(dāng)購房發(fā)票和納稅憑證上的房屋成交價格不同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照價高者計征。

解讀：買房人不用為“陰陽合同”買單

“當(dāng)年買房時少交了稅，現(xiàn)在賣房時也少交了稅。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前的賣方市場下，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買房人身上，但通過這個政策，買房人不用為“陰陽合同”買單。

新政4

土地增值稅預(yù)征率加碼到8%

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征的土地增值稅，公告提出，除保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。公告要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預(yù)計增值額和增值率。

2011年，北京曾提高過一次土地增值稅預(yù)征率，由此前的2%上調(diào)為按銷售收入的2%至5%預(yù)征土地增值稅，容積率小于1.0的項目則按3%征收。而此次預(yù)征率上限調(diào)整到8%，且容積率小于1.0的項目上調(diào)至5%，對定價過高的商品房項目的調(diào)控加碼明顯。

解讀：高預(yù)征率遏制商品房大漲價

記者注意到，項目的預(yù)計增值幅度不同，土地增值稅預(yù)征率也不同。預(yù)計增值率在50%(含)以內(nèi)的，按2%預(yù)征；大于50%小于等于100%的，按3%預(yù)征；大于100%小于等于200%的，按5%預(yù)征；大于200%的，按8%預(yù)征。

“這次的調(diào)整主要針對預(yù)計增值幅度在100%以上的項目。這也意味著，開發(fā)商定價越高、獲利空間越大，預(yù)征的稅款就越多。那么，開發(fā)商在定價的時候?qū)⒂兴�顧慮，以遏制商品房定價的大步上漲。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果一個項目的成本定價是1萬元/平方米，如果售價達(dá)到3萬元/平方米以上，則預(yù)征的土地增值稅至少為2400元/平方米。

新政兩問

1 裝修費(fèi)用如何抵扣？

記者注意到，對于住房裝修費(fèi)用抵扣的具體限額，公告中并無明確規(guī)定。但根據(jù)國稅總局2006年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，如納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：(1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2 房屋原值如何計算？

商品房：

原值為購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

舉例：以勁松一套2000年、70平方米的一居室為例。假設(shè)業(yè)主于2009年年初購買該房，房屋總價為108萬，當(dāng)時應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括1%的契稅和1%的個稅，總計2.16萬元；花費(fèi)的裝修款為6萬元；按照貸款20年、88萬元、85折利率、等額本息方式計算，迄今為止的利息大約為17萬元。業(yè)主現(xiàn)在以250萬元的價格出售此房，未滿五年，按照差額的20%繳納個稅，則應(yīng)納稅23.368萬元，比新政前按照房屋售價的1%征收個稅的方式，增加了20.868萬元。

自建住房：

原值為實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：

原值為原購房人實(shí)際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

舉例：以一套望京的經(jīng)適房為例。假設(shè)業(yè)主10年前購買總價為50萬元，繳納的稅費(fèi)和土地出讓金總計約為26000元，裝修款為20000元。由于是名下非唯一住房，業(yè)主現(xiàn)在以340萬元的總價出售，按照差額的20%繳納個稅，則應(yīng)納稅57.08萬元，比新政前按照房屋售價的1%征收個稅的方式，增加了53.68萬元。

已購公有住房：

原值為原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

其中，已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或標(biāo)準(zhǔn)價)購買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模�所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。（北京晚報 趙瑩瑩）