根據萬達第四代城市綜合體產品形態以及后期營運管理要求，集團商管公司將在新項目前期規劃設計階段，對規劃、建筑設計方案進行深度解讀，認真研究總結第四代綜合體的產品特質和潛在問題，充分關注和重點介入新產品設計中的相關內容和要項，完善設計品質，努力實現萬達廣場整體價值最大化目標。
為不斷完善“萬達廣場”的設計品質和建筑品質,在遵循 “交通優先、功能分區、突出商業、公共空間”、以實現“城市貢獻和兩個統一”的原則下，集團規劃院將“萬達廣場”的整體設計工作分解為6個設計階段,并對不同設計階段的相關意見及建議進行了匯編，形成《萬達第四代綜合體規劃設計重點》，以此做為商管系統反饋產品規劃設計相關意見和建議以及實施新項目商管籌備工作計劃的重要參考依據和業務指導，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。
第一階段：產品定位研討會階段
項目“產品研討會”市場調研及產品建議
【關注點1】：一、項目所在城市主要經濟指標：（數據采集時間段：前一年度，可參照《“萬達廣場”城市商業信息匯編》）
項目所在城市的城市GDP、商業GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數；
人口總量、分布、年齡結構、性別結構、就業狀況；
城市機動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）；
統計年鑒（城市經濟指標）總表
【關注點2】: 商圈狀況分析：商圈結構組織；
建成時間及演變過程時間節點；
商圈現狀：規模、店鋪數量、各業態（百貨、超市、電氣、步行街等）數量、租金水平；
商圈的主要消費特點：分品類數量占比、業態的數量配比、租金水平分段占比。
【關注點3】: 個案分析：（選取原則：以出租形式統一經營的購物中心或步行街）
整體規模、業態結構、業態配比；
租金水平；
輔助及配套設施情況
在建新項目調查與分析
【關注點4】: 本項目分析：交通組織、配套設施
周邊環境、各種現有業態情況，該區域人口狀況、消費水平
項目SWOT分析
二、產品及平面規劃建議：關于項目總體的平面規劃設計
【關注點5】：主要業態結構和規模、空間布局
1）、新興業態內容的增加及比重；
2）、各主力店的比鄰關系及匹配；
【關注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）
停車場（規模、車位數等）
萬達商業綜合體一般設置大型城市廣場（3000~10000平米左右）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；（規劃院強制條文已列）
項目周邊交通是否較為復雜？為方便客流出入，建議增設車輛港灣停靠站；
根據實際考查當地購物消費出行習慣，及市區停車位規劃是否嚴重不足？建議在合理設置機動車停車位的同時，應充分考慮在項目地上及地下設置較為充足的非機動車停車位；
停車場的出入口位置，對停車場內的車輛出入交通組織是否有利？同時出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應考慮在適當位置增加出入口的可能性，形成便捷的車流動線；建議地下停車場保證吞吐能力達到1000輛/小時以上；
項目整體在交通組織方面如何與環境（項目各業態板塊間、項目周邊大環境）相銜接？大、小交通動線組織（機動車、非機動車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動線組織產生的沖突點如何解決？
【關注點7】：配套功能及有關還建部分各項設施的建議；
【關注點8】：結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區域內盡量不出現伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響；
【關注點9】：商業管理用房的設計要求；
關于步行街的平面規劃設計
【關注點11】：步行街設計規模及原因分析（重點掌握分析當地市場主要業態數量即注冊的個體店總量、城市已有步行街的規模和經營狀況等）；
【關注點12】：步行街整體布局的問題
步行街內各業態劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進深、面積大小）
步行街業態與其他業態的聯動及是否存在相互影響問題？
若為三層室內步行街，其第三層的業態規劃以餐飲業態為主，重點布置具有當地餐飲美食文化特色的餐飲業態。如有重油煙餐飲業態，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。（規劃院強制設計條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離20米以上；
根據具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業態。（規劃院強制設計條文）
【關注點13】：步行街內部交通組織的建議（包括街寬、出入口位置、客、貨梯及通道的設置等），涉及步行街交通節點設計問題，包括但不限于以下問題：步行街的長度以280～350米為宜。（規劃院強制條文已列）
步行街出入口設置位置的合理性；
步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性；
步行街出入口的數量與客流動線的匹配性；
步行街內部豎向交通的設計位置和數量的合理性；
地下和地上停車場的出入口設計的合理性；
【關注點14】：步行街內部配套設施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛生間、煙道走向等）
餐飲的定點位置和是否預留油煙通道？
餐飲和娛樂區域是否需留專用夜間通道？
1)餐飲區域是否規劃專用垃圾清運通道？
2)衛生間位置和數量的合理性？
【關注點15】：升降電梯位置和扶梯區域內人流動向的合理性
【關注點16】：涉及經營管理的問題
1)步行街區域與其他業態之間的管理交叉問題？
2)步行街管理的安全性和方便問題？
【關注點17】：涉及停車場的問題
1)地下和地上停車場的位置和數量的合理性？
2)是否考慮非機動車停車的需要和位置？
3)是否考慮機械車停車的需要和位置？
（二）意見、建議反饋方法和形式
【關注點18】：一、市場調研
1、市場調研原則：實用性＋準確性
2、市場調研內容：標準化＋統一化
3、市場調研標準：表格化＋數據化
（招商部、物管部、人力資源部編制標準化表格）
【關注點19】：二、演示形式和內容
1、演示形式：采用PPT文件形式，以集團商管公司CI為頁面設計標準進行演示。
2、演示內容：（1）項目所在城市主要經濟指標：表格＋數據
（可參照《“萬達廣場”城市商業信息匯編》）
（2）商圈調查與分析：a.主要商圈和位置（標準：在地圖上進行特殊標注和分層展示）；
b.主要商圈介紹：包括位置、范圍和距離、規模和檔次、業態分布及數量、消費人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數量、比例）
（標準：以表格和數據為主，文字描述為輔。特別重點介紹項目所處商圈情況）；
c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況城市商業及商圈突顯特點和關注點；
（3）個案調查與分析
a. 已開業主要商業體的位置、開業時間、產品形式、業態配比、經營規模和檔次、消費人群、商品結構、服務設施、優勢和劣勢、日客流量、年營業額、室內鋪位租金標準；
（標準：以表格、數據為主，圖片、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）；
b.在建新商業項目的位置、開業時間、產品形式、建筑規模、經營定位、開業時間
（標準：以表格、數據和圖片為主，、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）；
c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況商業個案的共性特點和差異化；
（4）項目SWOT分析
a.對新項目的優勢、劣勢、機會、威脅方面進行客觀、準確和全面評價及評估，包括位置、規模、交通、環境、配套、產品、定位、政策、品牌等。
（標準：以文字描述為主，分層演示。）；
b.劣勢和威脅的規避和戰略矩陣：（標準：以表格和文字描述為主，分層演示。）；
（5）產品設計建議
建議原則：統籌兼顧，重點關注（步行街）
建議方式：結合規劃方案和上述要項進行合理表述
第二階段：方案及深化設計關注內容
★集團規劃院完成深化設計后兩周內向集團商務部提供主力店和步行街計租面積，并統一由商務部向商管公司提供，進行租賃經營決策文件的編制
（一）室內商業步行街設計：
【關注點20】：關于步行街主入口
1)是否緊鄰交通主干道、主通道？
2)是否入口設計醒目、寬敞、通透？
3)是否設計有入口外廣場，便于室外商業促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛（展示用）；
4)商業廣場主出入口門高不低于
5)步行街主出入口兩側及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強該區域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價值；
【關注點21】：關于步行街主出入口商鋪
步行街出入口處的兩側商鋪商業價值最高，而步行街出入口處設置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調整此通道于步行街出入口到中庭的區間內，調整后此通道處可作黃金商鋪；
【關注點22】：關于避風閣設置
商業廣場主出入口是否設置了“避風閣”（北方地區應設計卷簾門）？步行街出入口設雙層門，并設風幕，不宜設門簾；（規劃院強制條文已列）
【關注點23】：關于步行街室內通道
為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應適當減少，主力店在步行街開口設置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口，主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網吧等）的業態開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為4~8米；（規劃院強制條文已列）
【關注點24】：關于步行街次主力店
根據肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施工時另行確定；
【關注點25】：關于步行街出入****通
為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側規劃出租車等候區域；
【關注點26】：關于步行街設置客流計數系統
步行街的出入口要設置客流計數系統；（集團文件規定）
【關注點27】：關于步行街頂棚
1）一定要加蓋封頂，一是保持室內步行街產品的純粹性；二是避免冬季無法正常經營；步行街采光頂的開口寬度，應較下層開口兩側各擴大
2）一定要設計為玻璃采光頂，為便于后期經營管理，提升建筑品質，建議玻璃采光頂由連續設計方式改為分段設立；
3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預留一定數量的吊掛件，中庭的吊掛件預留最低4～6個（商管建議最好達到8個），采光廊按每跨預留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應進行節能設計，必須設置電動遮陽裝置。（規劃院強制條文已列）
【關注點28】：關于LED
1）是否設有步行街入口大標識系統、,LED的規格應該多大，視距應保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?
2）中庭的采光天棚在設計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規劃院強制條文已列）
【關注點29】：關于商鋪裝修
1)室內商業步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標準交鋪；
2)餐飲區應預留廚房點位位置和排油煙位置；
【關注點30】：關于商鋪面積
零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米（規劃院強制條文已列），盡可能減少不符合設計要求的商鋪數量，降低招商難度；
【關注點31】：關于商鋪開門
1)室內商業步行街各商鋪不能有門對門式設計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應全部正對步行街；
2)室內商業步行街各商鋪主立面，除預留店招位置外，應全部采用通透白玻璃到頂設計；次立面也應盡可能設計為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）；
【關注點32】：關于商鋪層高
室內商業步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米；（規劃院強制條文已列）
【關注點33】：關于商鋪天棚
應充分考慮步行街商鋪內以及公共區域內的天花檢修口設計和預留。
【關注點34】：關于商鋪的調整
1)商戶提出的特殊具體設計要求是否和規劃沖突問題的解決；
2)應考慮商戶升級換代的預留性，建議自有物業商業區域考慮設置百變租區，以適應后期招商調鋪的面積需要和房產技術需要（如服飾改為餐飲）；
3)建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調整；
4)建議設計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業態的經營場所聯通，充分調動客流。
【關注點35】：關于扶梯
1)根據步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護成本過高，建議配置數量適當的扶梯；
2)步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口
3)設置位置應避免對商鋪的經營造成影響，特別是不宜設置在步行街主入口處；
4)為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調整為交叉布局；
5)扶梯應設置光感、變頻裝置；
【關注點36】：關于垂直梯
1)步行街內的所有垂直電梯應具有三方通話功能
2)主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾；
【關注點37】：關于地下電梯廳
1)建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備；
2)鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。
【關注點38】：關于觀光梯
1)步行街中庭觀光電梯數量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；
2)觀光梯在中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結構。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿；（規劃院強制條文已列）
【關注點39】：關于中庭
中庭設置的位置：一般中庭設在步行街的轉折處、入口處；中庭的平面尺度：兩個中庭要分主次，大的500~700平米（開洞面積），小的300~400平方米（開洞面積）；中庭的間距： 80～100米；（規劃院強制條文已列）
【關注點40】：關于公共衛生間
1)衛生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛生間；
2)每層步行街至少應設置一處專用衛生間，以保證步行街與主力店錯時營業時使用需要；
3)步行街衛生間的設置：根據步行街的長度不同一般設3～5處衛生間，衛生間的間距80～
4)為避免出現員工與顧客爭搶使用衛生間的現象（尤其是餐飲區域員工），建議在步行街增設“員工專用衛生間”；
5)步行街設計的洗手間應充分考慮設置有保潔用水點；
6)建議在步行街、超市、百貨、影院等區域增設殘疾人衛生間專用設施，以滿足不同人群的需要；
7)由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛生間；
8)衛生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜。
【關注點41】：關于顧客通道
1)在步行街主力店入口做客流緩沖區設計；
2)步行街兩側店面之間寬度：首層10～
3)2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30~
4)主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應為一個柱距；（規劃院強制條文已列）
5)各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側；
6)設計中應考慮公共區域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。
7)因影城、KTV、餐飲等租戶的營業時間與步行街營業時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出。
【關注點42】：關于夜間通道
餐飲和娛樂區域需設計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外；
【關注點43】：關于貨物通道
1)通道寬度不小于
2)由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區域增加門禁設計；
3)貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；
4)步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔80～
5)應步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設立專門的泔水或貨運通道；
6)餐飲區域應規劃設計專用垃圾清運通道。
【關注點44】：關于地下設施
1)建議考慮步行街、各主力店業態設計，完善步行街卸貨區、貨運通道和專用貨梯；
2)為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規劃，并建議在超市區域增加獨立的貨梯設計；
3)為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；
4)為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室；
5)建議將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資；
6)地下各設備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設備運輸安裝和日后維修？
7)為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規劃，面積不小于200平米；
8)若超市設置于地下區域，其臨時推車停放區周邊不宜設置有設備間門口。
【關注點45】：關于配套設施
1)整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛生間、消防通道等配套設施是否匹配得當？
2)不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；
3)區域面積設置消防樓梯數量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設計，以增大可租賃面積；
【關注點46】：關于吸煙室
建議在步行街各層適當位置設置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設排煙設施。
【關注點47】：關于員工休息室
應設在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小于60㎡（約為步行街建面的0.5%）；
【關注點48】：關于垃圾房的建造
1)垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區，充分考慮垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，盡量靠近主通道標高最高區域；
2)垃圾房應區分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；
3)考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區域，卸貨區域應接近各業態入口處，并與貨梯區、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；
4)關于濕垃圾房的建造標準補充建議墻面、地面統一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈及泄暴口
5)適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統，確保廣場消費環境品質。
【關注點49】：關于步行街油煙排放（另附內容）
(二)關于機電系統配置及計量
【關注點50】：關于空調系統
1. 鑒于第四代綜合體建筑體量大、業態復雜、綜合性強、現代化程度高的特點，建議在空調、照明、小動力等方面采用“自動控制系統”設計，兼具手、自動切換功能；其中空調主機采用廠家自主控制系統（制冷機組聯動控制、冷凍泵、冷卻塔聯動控制），“樓宇自控系統”只采集數據不進行控制，各家商鋪支路空調水閥獨立控制；照明系統采用“回路控制“設計方式；小動力（插座）部分采用整層控制；
2. 中央空調系統的設計應盡量將需要深夜服務的業戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統合并空調機組相關運行參數可與樓宇自控系統共享，以達到樓宇自控系統對末端設備適時調節的作用；
3. 由于步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設側出風空調設備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內不出現溫度分層現象；
4. 建議增加衛生間內、通往各主力店通道部位的空調風口設計。
【關注點51】：關于用電系統
1. 是否給供電局預留了（一般為10KV）開閉站的位置并標明？
2. 所有強弱電間門應向外開；
【關注點52】：關于屋頂設施
1. 屋頂設備層設施的安裝位置，建議統一規劃、排列所有排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環境；
2. 應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；
3. 除考慮到“步行街”頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一并考慮；
【關注點53】：關于系統計量
1. 各主力店、公寓樓設備系統應相互獨立，實現獨立計量管理；
2. 建議不同業態的機電系統的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養工作出現糾紛和扯皮；
【關注點54】：關于設備房
1. 相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設置，各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛生間。
2. 充分考慮設備房的通風和散熱問題。
（一）關于地下室及停車場
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