樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
調控政策進一步收緊預期漸濃
樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
因部分一二線城市的房地產市場回暖過快，這些區域樓市正逼近政策的“臨界點”。
有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出臺房地產新政，調控形式是抑制需求為主，進一步提高購房門檻。新政出臺主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個城市。”上述人士稱。
據介紹，目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調控不會一刀切，將越來越呈現區別對待。
部分一線樓市升溫過快成共識
據上述人士介紹，此前政府部門對調控的態度是視市場形勢而定，若房價上漲過快，則隨時出手進行調控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續回暖，但從接近政府部門的人士轉述來看，調控者眼中的房價并未出現過快上漲。“直到近期，(相關政府部門)基本認定，少數一線城市確實回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預期，該人士也從“可能出臺”，變成了“一定會出臺”，而時間點可能不會超過3月全國兩會前。
其實，這一調控思路在今年1月的博鰲房地產年終論壇上已露端倪。彼時，中國房地產業協會秘書長朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產政策環境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。
可是，權威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數據顯示，1月百城房價環比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經連續第8個月環比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。
尤其值得注意的是，一線城市房價全線上漲的格局已經形成，成為全國房價上漲的領頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。
以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長418%。可見，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經值得高度關注。“上海1月份商品住宅成交面積已經回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀調控就是從2011年1月26日開始的。”中國房產信息集團分析師付奇介紹。當時，溫家寶主持召開國務院常務會議，確定采取八項措施進一步做好房地產市場調控，其中關鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標，并向社會公布。
和商品住宅成交熱度不減相對應的，是供給的嚴重不足。據了解，2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬平方米，同比回落16.5%，在創下5年來新低的同時，年度供應總量首次跌破1000萬平方米關口。到今年1月，上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬平方米，環比減少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現階段性緊缺。
在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量價齊漲的趨勢就變得十分明確。根據萬科公告，其2013年1月份共實現銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達15.46%。
另外一家接近千億軍團的超大房企恒大地產也在1月份頗有收獲。據了解，恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元，合約銷售面積116.8萬平方米，較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個新項目同時上市，恒大在全國同期在售樓盤已經高達188個。
此外，世茂房地產1月份合約銷售額約41億元，同比增加353%，合約銷售面積33萬平方米，同比增長568%。從目前公布1月業績快報的房企銷售情況看，1月份火爆銷售的局面已成共識。上海一位一直堅稱樓市平穩、無須再緊的專家也向記者坦言，“從成交量上來看，上海確實有點‘熱’了。”
詳解五方面手段緊縮需求
“如果調控不升級，一線城市的房價將失控。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。而北京市市長王安順在剛剛結束的北京兩會上則明確表態，堅持房地產調控決不動搖。此后數日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現摩拳擦掌的味道。
楊紅旭表示，現階段房價上漲過快的一線和少數二線城市均面臨政策壓力。不過，由于地方政府調控權限太小，信貸、稅收皆由中央有關部委說了算，因此單個城市新政效果或許有限，若想抑制一線城市房價加速上漲的勢頭，還需有關部委統籌安排政策與措施。
對于具體政策，有市場人士透露，針對一線城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對較大，也有說法稱部分地區大幅度提高第二套房貸的首付、對擁有四套及以上的家庭和個人研究針對性的政策，也將是針對房價上漲過快的地區進行調控的儲備政策之一。
對此，記者從住建部公積金管理司內部人士處了解到，主管部門目前并未對一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房價漲幅超預期，國家層面的樓市調控儲備政策十分充分。
在楊紅旭看來，若要進一步加強樓市調控，政策走向無非五個層面：其一，行政干預從緊，限購、限貸、限價皆從嚴。其二，房貸進一步收緊，三套繼續停貸，首套貸款利率優惠減少或取消(但這取決于各家商業銀行，銀監會不可能出政策統一取消優惠)，最大調整領域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負的稅種包括契稅、營業稅、個調稅、土地增值稅等，房產稅或將二度擴容。其四，增加土地供應，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價地塊的出現。其五，更加強調地區差異化，部分政策將增強一線城市的針對性。
總之，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。
不過，也有業內人士表示，現在不同城巿、不同企業、不同項目情況是冰火兩重天，全國房價仍處于漲跌不平衡的特殊時期。比如，12月相比11月，70個城市房價指數平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過1%，上海0.7%；而廣大三四線城市房價總體處于溫和上漲狀態，海南、浙江、廣西等少數省份的部分城市房價絕對值還在下跌。這也是尚未出臺全國性調控政策的顧慮之一。
一二三線樓市大爆發 20城新房成交增2.7倍
2月4日，上海易居房地產研究院發布了《2013年1月份典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，2013年1月份，20個典型城市新建商品住宅成交面積為1057萬平方米，同比增長269.2%，一二三線城市全面爆發，此前備受爭議的三線城市風險并沒有在1月得到體現，而一線城市迅猛上漲的勢頭格外引人關注。
報告稱，“北上廣深”4個一線城市新建商品住宅成交面積為425萬平方米，同比增長343.8%，環比減少6.2%。雖然成交量略低于2012年12月，但已大大超過了2012年其他月份的表現；被納入統計的二線城市新建商品住宅成交面積為376萬平方米，同比增長221.6%； 三線城市則呈現逆襲勢頭，新建商品住宅成交面積為256萬平方米，同比增長247.9%，環比增長4.2%。報告稱，相比一二線城市，三線城市的市場情況更顯熱度。1月份行情已輕松奪得2011年以來的月成交桂冠，一方面與原有暖冬行情的延續有關，另一方面，也與該類城市外出務工人員春節前返鄉置業有密切聯系。
易居研究員嚴躍進告訴記者，有兩個因素加速了購房者入市的腳步：一是各種鼓勵剛需購房的優惠政策正不斷出臺，二是房價的上漲仍可能在未來幾個月中延續。但政策與房價撲朔迷離的關系，仍會給這種情緒增添相當大的干擾因素。
上周，20個主要城市土地市場供應量減少，成交量明顯增加。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，土地市場成交同樣十分火爆，上周監測的20個主要城市推出住宅用地34宗，較前周減少23宗；但上周成交住宅用地35宗，較前周增加28宗，成交面積206萬平方米，較前周增加142萬平方米。
重點城市漲幅更為突出繼去年12月“翹尾”收官之后，主要城市房價開年延續漲勢。研究機構近日發布的數據顯示，2013年1月中國百城住宅均價第8個月環比上漲，且漲幅突破1%；同比連續第2個月上漲。其中，包括一線城市在內的重點城市漲幅突出，也成為帶動百城均價漲幅擴大的主要原因。泉州 、鄭州 、紹興 、常熟等城市漲幅居前。
報告稱，2013年1月，全國100個城市住宅平均價格為9812元人民幣/平方米，環比漲幅擴大0.77個百分點 。從同比來看，50個城市價格上漲，49個城市價格下跌。環比下跌的城市中，溫州跌幅明顯，達18.96%； 而南寧、海口等36個城市跌幅介于1%至15%之間。
研究機構報告分析稱，在經濟企穩回升、政策穩中趨松、市場信心恢復、各方預期樂觀的背景下，1月房價上漲的城市個數有所增加且多個城市漲幅擴大。其中，以一線城市為代表的重點城市及部分東部沿海房價較高的城市，漲幅更為突出。
此外，近期部分城市的高端樓盤入市增加，如深圳一個新開盤項目均價超10萬元/平方米，北京 、廣州也有單價5萬元以上樓盤新入市，帶動當地房價結構性上漲。 鐘合1月一線城市土地出讓金大增2.6倍在房企資金改善以及對后市看好的背景下，全國一線城市土地市場可謂迎來“開門紅”。來自上海易居房地產研究院的最新統計數據顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬平方米，出現一年來首次正增長，且增幅高達77%，出讓金收入為562億元，同比大增2.6倍。
對于土地市場迎來的“開門紅”，上海易居房地產研究院研究員吳曉君向記者指出，一方面部分開發商對房地產市場的樂觀程度明顯提高，在春節前土地、樓市的傳統淡季出現了“淡季不淡”的現象；另一方面則是2012年度樓市翹****情的延續。
與成交量相比，土地出讓金更大增2.6倍。數據顯示，2013年1月，十大典型城市土地出讓金收入為562億元，與2012年同期相比增長263%，同比增幅創下近33個月新高。
與此同時，土地溢價率也不斷攀升，以北京為例，1月31日北京共2宗土地掛牌出讓，亦莊兩宗地塊起始價分別為13.56億元和12.86億元。最終分別以18億元及17.3億元成交，溢價率分別為32.74%和34.52%，由方興地產獲得，溢價率均突破30%，配建保障房面積89000萬平米。
“目前土地出讓金總額增幅已經遠遠超過土地面積增幅，說明地價已經開始有不尋常上漲的跡象，這也是當下在北京等城市不斷使用配建保障房、綜合評標、暫停熱點地塊出讓等方式平抑地價的原因。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出。
吳曉君也表示，資金面的改善使得房企年底拿地熱情依然延續，一些大型房企四處出手拿地，進一步推動了土地市場供需兩旺的局面。
此外，值得注意的是，在十大典型城市中，北上廣深四大一線城市的成交量開始有所分化，1月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建筑面積環比增幅分別為-48%、0.4%、3%、-45%，同比增幅分別為-51%、53%、2725%與979%。
整體來看，一線城市中北京和廣州的土地市場火熱程度幾乎與去年瘋狂的12月持平，甚至略漲，而上海和深圳的成交量均出現四成左右的回落。對此，吳曉君表示這主要還是供應節奏有所不同。
對于土地市場再次引燃的火爆場面，鏈家地產市場研究部張旭向記者指出，隨著土地市場的升溫，土地成交量和土地溢價率均有所上升，土地市場價格又出現了一定的上升苗頭，當前地方政府應格外謹慎，尤其是處于政策敏感期，過熱的土地市場不免會引發進一步加強調控的擔憂。
新春第一拍萬科奧體再下一城
萬科新春再度出手絕版地塊成功競拍新年伊始，萬科在濟南再度發力。2013年2月4日，萬科成功拍下了奧體片區絕版地塊草山嶺B地塊，記者了解到，萬科此次新拍得的地塊占地面積約7.44萬平米，目前已納入萬科天泰金域國際項目開發范疇，這樣一來金域國際總建筑面積將達60萬平左右。
萬科大盤初步成型區域帶動不可限量
據悉，該地塊將打造萬科金色系的高端產品，包含高端住宅和高端商業等業態，同時還配有一所九年一貫制中小學。加之坐擁奧體核心、背靠菠蘿山城市公園、緊鄰經十路等優勢，萬科天泰金域國際將成為奧體首屈一指的復合型大盤、教育大盤和生態大盤。可以預見，60萬平的復合型高端大盤，對于奧體整個區域的城市建設的完善和人居高度的提升都將有非常大的帶動作用。
黃金奧體潛力巨大萬科布局穩扎穩打
眾所周知，隨著政府、大型企業總部、便民機構向奧體遷移，使得區域生活配套、商務配套、教育配套、醫療配套、交通配套得到極大提升，奧體板塊已經成為濟南光彩奪目的新城市中心，所以該地塊是濟南市場公認的黃金地段和潛力地段。
萬科地產2012年銷售額突破1412億元，成為當之無愧的行業領跑者，來濟南之后的第一槍選擇在奧體板塊打響，表現出了萬科對市場極具前瞻性的目光，此次拿地，是萬科在濟南市場繼“化纖廠地塊”之后，又一大手筆，在區域熱點中突出重圍兩次拿地，而且時間間隔之短更充分展示出萬科地產深耕濟南的決心。據業內人士分析，萬科來濟后以一貫扎實穩健的作風進行有條不紊的布局，可以看出濟南市場將成為萬科戰略開發的重中之重。
新品加推優質產品再度引爆泉城樓市
據記者了解，萬科天泰金域國際自開盤以來，成交量一路攀升，至今已熱銷90%。為此，項目近期推出了2號樓奢侈級產品145的瞰景大宅，該戶型擁有更敞闊的生活空間、更好的采光性等優勢，目前正火爆認籌中。(山東商報)
2013年樓市行情該往何處走？
2012年的樓市可謂風不平、浪不靜，在調控政策持續收緊的背景下，低迷了一年的樓市在年底翹起了尾巴。在這個“承前啟后”的重要階段，未來的樓市行情該往何處走？
2012年的樓市，政策層面由2011年的堅持調控政策不動搖的從緊基調轉為“外緊內松”的市場特征，主要表現在政策層面“微調”與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”同時在執行。2012年1~8月，全國的房地產投資同比2011年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模和整個商品住宅市場的銷售面積及金額增速下滑幅度縮小。此外，1~11月全國商品房銷售面積首次出現同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續向利好方向發展。
從價格變化情況來看，截止2012年12月，全國房價已連續7個月上漲，這個現象表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的背景下，房價不可能出現大幅降價。從開發商定價角度來講，下半年以來，無論是全國還是上海市場，當前小幅優惠、小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。另一方面，企業利潤率狀況持續惡化，企業或通過精細化管理、提高產品研發能力、漲價等手段緩解利潤率下滑局面，或開始謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等，通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險。
市場基本面的好轉
“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現，一方面是由于在政策“微調”之下，各大房企抓緊政策定向寬松“微調”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，以“現金為王”，甚至積極拿地“換倉”的結果；另一方面，也是由于房企年底銷售業績指標、財務報表等要求，年底開始沖量導致的銷售量回升的現象。
總體來講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導致局部市場惶恐入市的出現，與當前房地產調控政策呈現出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”密切相關。這樣的政策背景下，政策層面“微調”刺激自住需求大量入市，從而導致市場基本面逐漸好轉，出現價格降幅收窄，甚至產生小幅漲價、“日光盤”等熱銷現象。
樓市“暖冬”背后的矛盾點
“暖冬”與“翹尾”行情對于低迷的樓市來講是一件利好的事情，但是在這個特殊的市場階段表現出來的房價上漲和惶恐入市的現象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數與開發企業博弈調控政策以及未來政策面的走勢密切相關。
首先，在2012年樓市調控政策“外緊內松”的市場特征之下“基本面”逐漸好轉，此時，全國百城房價自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲，堅持房地產市場調控不動搖基調與房價降幅收窄，甚至出現漲價現象的矛盾日益突出。其次，調控政策與企業利潤率下滑之間的矛盾。在調控已成常態的市場背景下，開發企業采取何種方式緩解利潤率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調，政策層面的階段性的定向松動與經濟發展、財政收支之間的矛盾也表現的相當突出，尤其是2012年下半年以來的推地潮以及各類優質地塊“地王”的出現，一定程度上表現出地方政府在房地產市場調控與經濟發展、財政收支之間權衡做出的抉擇。
持續限購下，樓市何去何從
2012年，樓市整體信心的復蘇，使得很多開發商在年末沖刺的欲望有增無減，短期的成交熱潮也使他們對未來市場充滿預期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。
住建部 2012年12月25日表示，2013年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續推進城鎮個人住房信息系統建設。那么在限購政策繼續執行的市場背景下，房地產市場在經歷了2012年“暖冬”之后，是否會迎來自己的下一個春天？
從未來政策及市場面走勢來看，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，但是相比前兩年，調控政策的基調已發生微妙變化，即政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，并且明確提出鼓勵改善型需求入市。
盡管短期內市場不會出現大起大落，但是政策層面基調的變化，促使一些企業在年底這個階段開始“八仙過海各顯神通”，不管是開發企業通過營銷手段炒作未來市場預期，還是企業自身為了提高利潤率而表現出來的漲價動作，或者年底跑量沖刺年度業績銷售指標，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場惶恐入市的出現，不可避免讓當前市場走勢更加撲朔迷離。
伴隨著城鎮化的進一步推進，整個宏觀經濟周期將會逐漸發生逆轉，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益凸顯出來，這將助推房地產市場“基本面”持續回升、回暖，也可能會使房價繼續堅挺，甚至出現小幅上漲的現象。這個過程中不可避免的仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。同時，在推進城鎮化過程中，一旦房價出現報復性反彈風險，政策層面盡管在執行力度上還有可能再度有所收緊，但是，上述的中央與地方政府、企業利潤率增長與調控政策走向、市場供求關系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。(投資有道)
(新華網)
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